Dashboard d'opération — Hikari Capital
25 rue Lanterne, 69001 Lyon — Terreaux
Les données financières présentées combinent des coûts engagés, des budgets prévisionnels et des hypothèses d'exploitation. Les performances futures ne sont pas garanties.
Budget prévisionnel susceptible d'évoluer jusqu'à la clôture définitive de l'opération.
Hypothèses prévisionnelles. Le projet n'étant pas encore en exploitation, ces données ne constituent pas des performances réalisées.
Prix négocié : l'acte de vente n'est pas encore signé.
Frais de notaire estimés à 8 % du prix. Benchmarks : Vecteur Immobilier (médiane Terreaux, septembre 2026) et MeilleursAgents (Lyon 1er, août 2026).
Le passage en T3, l'objectif DPE C et l'exploitation par HIKARI STAYS restent soumis aux études techniques et aux autorisations nécessaires.
Objectif du projet
Transformer un deux-pièces de 57,82 m² situé 25 rue Lanterne (Lyon 1er, Terreaux) en un T3 haut de gamme, au troisième étage d'un immeuble antérieur à 1948 donnant sur cour.
Le projet repose sur une rénovation complète d'environ 30 000 €, une redistribution des espaces et une exploitation par HIKARI STAYS, au cœur de la Presqu'île.
L'objectif n'est pas de présenter une rentabilité théorique comme acquise, mais de documenter l'opération depuis l'acquisition jusqu'à sa mise en exploitation. Les données réelles remplaceront progressivement les hypothèses au fur et à mesure de l'avancement du projet.
Achat vs marché
Le benchmark constitue un indicateur de marché et non une estimation de la valeur du bien. Les différences de surface, état, étage, DPE, configuration, copropriété et caractéristiques propres à chaque actif peuvent fortement affecter sa valeur. Cet écart ne constitue ni une plus-value latente ni une création de valeur acquise.
190 000 €
5 090 € × 57,82 m²
≈ 294 304 €
Ce calcul n'est pas une estimation immobilière du bien et ne préjuge pas de sa valeur de revente.
294 304 € − 235 200 €
≈ 59 104 €
Indicateur théorique calculé par différence entre l'équivalent mathématique au benchmark et le budget all-in prévisionnel. Il ne constitue pas une plus-value réalisée ou garantie.
Écart mathématique au benchmark (vs acquisition) : ≈ 104 K€. Cet écart ne constitue ni une plus-value latente ni une création de valeur acquise. Le prix réel de revente dépendra notamment de l'état du bien, des travaux réalisés, du marché immobilier au moment de la cession et des caractéristiques finales du logement.
Coût total all-in
Le coût total all-in intègre l'acquisition, les frais d'acquisition, les travaux, le mobilier et les frais annexes. Le mobilier est tenu séparé des travaux pour ne jamais les mélanger dans les KPI.
Coût total prévisionnel all-in
235 200 €
Budget prévisionnel susceptible d'évoluer jusqu'à la clôture définitive de l'opération.
Séparé des travaux
Budget travaux
Enveloppe prévisionnelle travaux actuellement retenue par Hikari Capital. Aucune provision excessive, aucun honoraire fictif ni imprévu automatique n'est ajouté. La ventilation ci-contre est indicative et évolue selon les devis définitifs.
Suivi des travaux — back-office
Hypothèse de financement
Simulation indicative basée sur les hypothèses actuellement retenues. Les conditions définitives dépendront du financement effectivement mis en place.
Structure théorique sur 235 200 €
53 %
Equity / Apport
47 %
Dette
Apport théorique
125 200 €
Dette bancaire théorique
110 000 €
Crédit bancaire
Taux bancaire nominal
3,70 %
Assurance emprunteur
0,30 %
Mensualité théorique sur 15 ans
Mensualité hors assurance
≈ 797 €
Assurance / mois
≈ 28 €
Mensualité totale indicative
≈ 825 €
Annuité
≈ 9 897 €
Bail HIKARI STAYS
Loyer mensuel du bail
1 500 € CC
Loyer global cible
1 500 € /mois CC
Rendement sur acquisition seule
18 000 € / 190 000 €
≈ 9.5 % brut
Rendement brut ALL-IN — mis en avant
18 000 € / 235 200 €
≈ 7.7 %
Cash-flow & couverture de la dette
Cash-flow avant charges d'exploitation
≈ 675 €
par mois (loyer central − dette assurance comprise)
par an avant OPEX et fiscalité
≈ 8 103 €
Ce montant n'est pas un cash-flow net : les charges d'exploitation et la fiscalité restent à retrancher.
DSCR — Debt Service Coverage Ratio
1.68
NOI / annuité bancaire
Cash-on-Cash (avant fiscalité)
≈ 5.4 %
Cash-flow net annuel / equity investie
Le ratio évolue automatiquement avec l'apport, le montant financé, les taux et les loyers.
Valeur après travaux
Scénario prudent
4 700 €/m²
57,82 × 4 700 €
Valeur estimée
≈ 271 754 €
Scénario central
5 400 €/m²
57,82 × 5 400 €
Valeur estimée
≈ 312 228 €
Scénario haut
5 900 €/m²
57,82 × 5 900 €
Valeur estimée
≈ 341 138 €
Valeur cible centrale après travaux : ≈ 312 K€
Estimation indicative basée sur des références de marché. Elle ne constitue ni une expertise immobilière ni une valeur de revente garantie.
Plus-value latente théorique
Scénario prudent
Plus-value latente
≈ 36 554 €
soit ≈ 15.5 % du coût total
Scénario central
Plus-value latente
≈ 77 028 €
soit ≈ 32.8 % du coût total
Scénario haut
Plus-value latente
≈ 105 938 €
soit ≈ 45.0 % du coût total
Ces montants représentent une création de valeur théorique basée sur des valeurs de marché estimatives et ne constituent pas une plus-value garantie.
Equity créée immédiatement
La valeur immobilière théorique après rénovation, une fois déduite la dette initiale, laisse une equity immobilière bien supérieure à l'apport de départ. Ce n'est pas un gain immédiatement encaissable : l'actif n'est réalisé qu'à la revente.
Décomposition (scénario central)
À ne jamais présenter comme un gain immédiatement encaissable.
Projection 15 ans
Croissance loyers +1,5 %/an, valeur actif +1,5 %/an, inflation OPEX +2 %/an, dette 15 ans à 3,70 % + assurance 0,30 %. Tous les flux se recalculent automatiquement à chaque modification d'hypothèse.
| Année | Loyers | OPEX | NOI | Mensualités | Intérêts | Capital amorti | Cash-flow | Capital restant dû | Valeur bien | Equity immobilière |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 18 000 € | 1 376 € | 16 624 € | 9 897 € | 3 976 € | 5 591 € | 6 727 € | 104 409 € | 316 911 € | 212 502 € |
| 2 | 18 270 € | 1 404 € | 16 866 € | 9 897 € | 3 765 € | 5 801 € | 6 970 € | 98 608 € | 321 665 € | 223 057 € |
| 3 | 18 544 € | 1 432 € | 17 112 € | 9 897 € | 3 547 € | 6 020 € | 7 216 € | 92 588 € | 326 490 € | 233 902 € |
| 4 | 18 822 € | 1 460 € | 17 362 € | 9 897 € | 3 321 € | 6 246 € | 7 465 € | 86 342 € | 331 387 € | 245 045 € |
| 5 | 19 105 € | 1 489 € | 17 615 € | 9 897 € | 3 085 € | 6 481 € | 7 718 € | 79 861 € | 336 358 € | 256 497 € |
| 6 | 19 391 € | 1 519 € | 17 872 € | 9 897 € | 2 842 € | 6 725 € | 7 975 € | 73 136 € | 341 404 € | 268 267 € |
| 7 | 19 682 € | 1 550 € | 18 132 € | 9 897 € | 2 588 € | 6 978 € | 8 236 € | 66 158 € | 346 525 € | 280 367 € |
| 8 | 19 977 € | 1 581 € | 18 397 € | 9 897 € | 2 326 € | 7 241 € | 8 500 € | 58 917 € | 351 723 € | 292 805 € |
| 9 | 20 277 € | 1 612 € | 18 665 € | 9 897 € | 2 053 € | 7 513 € | 8 768 € | 51 404 € | 356 998 € | 305 594 € |
| 10 | 20 581 € | 1 644 € | 18 937 € | 9 897 € | 1 771 € | 7 796 € | 9 040 € | 43 608 € | 362 353 € | 318 745 € |
| 11 | 20 890 € | 1 677 € | 19 212 € | 9 897 € | 1 477 € | 8 089 € | 9 316 € | 35 519 € | 367 789 € | 332 270 € |
| 12 | 21 203 € | 1 711 € | 19 492 € | 9 897 € | 1 173 € | 8 394 € | 9 596 € | 27 125 € | 373 305 € | 346 181 € |
| 13 | 21 521 € | 1 745 € | 19 776 € | 9 897 € | 857 € | 8 710 € | 9 879 € | 18 415 € | 378 905 € | 360 490 € |
| 14 | 21 844 € | 1 780 € | 20 064 € | 9 897 € | 529 € | 9 038 € | 10 167 € | 9 378 € | 384 589 € | 375 211 € |
| 15 | 22 172 € | 1 816 € | 20 356 € | 9 897 € | 189 € | 9 378 € | 10 459 € | -0 € | 390 357 € | 390 357 € |
Simulation indicative basée sur des hypothèses par défaut. Le rendement final dépendra du coût définitif des travaux, de l'occupation, des charges, de la fiscalité et des conditions de marché.
ROI investisseur
Le moteur utilise de vrais flux financiers (cash-flows annuels + equity de sortie), sans double-compter le capital amorti, l'equity finale et la valeur de revente.
Scénarios de sortie
Basculez entre court, moyen et long terme : tous les indicateurs (valeur de revente, capital amorti, equity, TRI, plus-value) se recalculent automatiquement selon l'horizon choisi.
Hypothèses : croissance loyers +1,5 %/an, valeur +1,5 %/an, inflation OPEX +2 %/an. La valeur de revente reste une estimation de marché, non une garantie de cession.
Vue investisseur
Création de valeur Hikari Capital
Prix négocié à 190 000 € (≈ 3 286 €/m²) au lieu de 199 000 € affichés, dans le quartier des Terreaux.
Redistribution des 57,82 m² pour créer un T3 : objectif soumis à étude technique et, le cas échéant, à l'accord de la copropriété.
Cuisine, salle de bains, électricité et plomberie refaites, en conservant poutres, parquet en point de Hongrie et cheminée.
Actif classé DPE E (286 kWh/m²/an), objectif DPE C après travaux.
Bail à HIKARI STAYS à 1 500 € par mois charges comprises (hypothèse, conditions à formaliser).
Création potentielle d'un actif dont la valeur finale est supérieure au coût total engagé.
Écart au benchmark (all-in)
+77 028 €
+32,8 % du budget all-in
Indicateur théorique calculé par différence entre l'équivalent mathématique au benchmark et le budget all-in prévisionnel. Il ne constitue pas une plus-value réalisée ou garantie.
Marge théorique (indicateur)
77 028 €
Transparence
HIKARI GROUP publie les données opérationnelles utiles à la compréhension de ses projets, tout en distinguant systématiquement les données réalisées des hypothèses prévisionnelles.
Les documents justificatifs, éléments financiers, factures, diagnostics et pièces relatives à l'opération ne sont pas publiés intégralement en ligne. Ils peuvent être consultés sur demande dans le cadre d'un projet ou d'une collaboration avec HIKARI GROUP.
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