Club Deal immobilier & hospitalité
HIKARI HOUSE — Lyon 3e
Un actif de 15 clés de serviced apartments premium — hospitality business, pour séjours courts et moyens, structuré, développé et exploité par Hikari Group.
Projet en phase de due diligence
Visite privée · Présentation investisseurs
Clés
15
ADR cible
180 €
Occupation cible
69 %
TRI equity indicatif
13.4 %
Prix d'acquisition cible
625 000 €
Coût total de développement
1 950 000 €
CA stabilisé (objectif)
721 000 €
EBITDA stabilisé (objectif)
245 000 €
Equity / quasi-equity recherchée
780 000 €
MOIC indicatif
1.97x
POURQUOI LYON 3ᵉ
Situé rue du Dauphiné, l'actif bénéficie d'un positionnement intermédiaire entre le quartier d'affaires de la Part-Dieu et le secteur Manufacture des Tabacs / Sans-Souci.
Cette localisation offre un accès rapide aux principaux pôles économiques, universitaires et de mobilité de l'Est lyonnais.
HIKARI HOUSE vise une clientèle composée notamment de professionnels en déplacement, consultants en mission, salariés en mobilité, visiteurs et séjours de moyenne durée.
Le produit associe l'autonomie d'un appartement entièrement équipé aux standards de service de l'hospitality.
Ce que fait Hikari Group
Structure & acquisition
Portage de l’opération via une structure dédiée, négociation et sécurisation de l’acquisition.
Développement
Pilotage des travaux, aménagement et équipement des 15 clés.
Exploitation
Commercialisation B2B, gestion locative et hospitality via Hikari Stays.
Reporting
Suivi financier et opérationnel remis aux investisseurs pendant toute la détention.
HIKARI HOUSE
L'opération consiste à acquérir un immeuble à Lyon 3ᵉ et à le reconfigurer en 15 unités meublées et équipées, conçues pour des séjours courts et moyens : kitchenette complète, espace de travail, literie hôtelière, connectivité et services.
DONNÉES DE L’OPÉRATION
Adresse
138 rue du Dauphiné — Lyon 3ᵉ
Surface existante
343 m²
Surface cible
~443 m²*
Création de surface potentielle
~100 m²*
Prix d’acquisition cible
625 000 €
Prix / m² existant
~1 822 €/m²
Coût total de développement
1 950 000 €
Coût all-in / m² cible
~4 402 €/m²
Nombre de clés cible
15
Coût total / clé
130 000 €
DPE existant
D
Statut
Actif libre / due diligence
*Surface cible soumise à autorisations administratives et validation structurelle.
PLAN DU PROJET
Existant
343 m²
Surélévation potentielle*
~100 m²
Programme cible
~443 m²
15 clés
*Surélévation soumise à autorisations administratives et validation structurelle.
Plan RDC
Plans architecte en préparation
Plan R+1
Plans architecte en préparation
Plan surélévation
Plans architecte en préparation
Plan type chambre
Plans architecte en préparation
Schéma de distribution des clés
Plans architecte en préparation
SOURCES & USES
Emplois
Sources — phase développement
PROFIL DE DETTE
La dette de développement initiale est volontairement limitée : la phase d’acquisition et de travaux est sécurisée sur des capitaux propres majoritaires.
Un refinancement pourra être envisagé après stabilisation opérationnelle de l’actif. Ce refinancement n’est pas garanti : il demeurera soumis aux conditions de marché et à l’accord des prêteurs.
*Hypothèses indicatives soumises au financement bancaire final.
P&L STABILISÉ
Lecture du cash-flow
Le cash pré-impôt ne correspond pas automatiquement à une distribution aux investisseurs.
Les distributions dépendent notamment de :
- fiscalité
- BFR (besoin en fonds de roulement)
- réserve FF&E
- capex
- covenants bancaires
- politique de distribution
DOWNSIDE · BASE · UPSIDE
Downside
Base
Scénario centralUpside
Scénarios établis sur des hypothèses de travail. Aucun de ces chiffres ne constitue une prévision contractuelle ni une garantie de performance.
MATRICE ADR × OCCUPATION
| Occupation \ ADR | 155 € | 180 € | 200 € |
|---|---|---|---|
| 60 % | 93,0 € CA ~540 k€ EBITDA ~151 k€ | 108,0 € CA ~627 k€ EBITDA ~195 k€ | 120,0 € CA ~696 k€ EBITDA ~230 k€ |
| 69 % | 107,0 € CA ~621 k€ EBITDA ~192 k€ | 124,2 € CA ~721 k€ EBITDA ~245 k€ Base | 138,0 € CA ~801 k€ EBITDA ~283 k€ |
| 72 % | 111,6 € CA ~648 k€ EBITDA ~206 k€ | 129,6 € CA ~752 k€ EBITDA ~258 k€ | 144,0 € CA ~836 k€ EBITDA ~301 k€ |
RevPAR = ADR × taux d’occupation. Chiffres indicatifs. Les combinaisons intermédiaires sont interpolées à titre illustratif à partir des scénarios de référence (Downside / Base / Upside) et ne constituent pas des projections engageantes.
MARCHÉ & DEMANDE
Taux d’occupation hôtelier Lyon
Donnée en cours de validation
ADR marché
Donnée en cours de validation
RevPAR marché
Donnée en cours de validation
Demande business
Donnée en cours de validation
Demande loisirs
Donnée en cours de validation
Part semaine / week-end
Donnée en cours de validation
Événements
Donnée en cours de validation
Concurrents
Donnée en cours de validation
Serviced apartments comparables
Donnée en cours de validation
Tarifs observés
Donnée en cours de validation
Nombre de chambres comparables
Donnée en cours de validation
Comparables observés
Donnée en cours de validation.
STABILISATION VISÉE
Chiffres d'hypothèses indicatives établies en phase de due diligence. Ils ne constituent ni une prévision contractuelle, ni une garantie de résultat. Les objectifs de stabilisation sont généralement atteints entre 18 et 24 mois après ouverture.
CRÉATION DE VALEUR
01
Prix d’entrée
Acquisition de l’actif à un coût total de développement maîtrisé.
02
Transformation
Reconfiguration de l’immeuble en 15 clés meublées et équipées, créant un produit d’hospitality exploitable.
03
Exploitation
Montée en charge du chiffre d’affaires et de l’EBITDA via la commercialisation et la gestion Hikari Stays.
04
Désendettement
Remboursement de la dette par les cash-flows d’exploitation, renforçant l’equity immobilisée.
05
Sortie
Cession ou refinancement envisagés sur la base de la valeur terminale modélisée.
Valeur de sortie modélisée
2,70 M€
Hypothèse d’underwriting non garantie.
COMMENT LE TRI EST CRÉÉ
Le taux de rendement interne provient de la combinaison de quatre moteurs : le refinancement éventuel après stabilisation, les distributions d’exploitation, l’amortissement de la dette et la valeur terminale à la sortie.
*Hypothèses non garanties.
COMMENT EST MODÉLISÉE LA VALEUR TERMINALE ?
Valeur terminale base
2,70 M€
Hypothèse de travail issue du modèle interne, à horizon de sortie envisagé.
Triangulation préalable à toute décision
Avant toute stratégie de sortie, cette valeur devra être recoupée par :
- 01EBITDA stabilisé × multiple de marché
- 02DCF (actualisation des flux de trésorerie futurs)
- 03Transactions hôtelières comparables
- 04Valeur immobilière des murs
- 05Expertise indépendante
La valeur de 2,70 M€ ne saurait être présentée comme une valeur certaine. Elle sera réévaluée à chaque étape de l’opération et documentée dans la data room.
OBJECTIFS DE RENDEMENT
TRI equity
13.4 %
Taux de rendement interne indicatif, calculé sur les flux de l’opération selon les hypothèses en due diligence.
MOIC
1.97x
Multiple indicatif du capital investi (Multiple On Invested Capital) à horizon de sortie.
Horizon de détention
5 à 7 ans
Durée de portage envisagée avant cession ou refinancement, sous réserve des conditions de marché.
Ces objectifs reposent sur des hypothèses de travail. L'immobilier et l'exploitation comportent des risques de perte en capital. Aucun rendement n'est garanti et les performances réelles peuvent différer des hypothèses présentées.
COMMENT LA VALEUR EST-ELLE DISTRIBUÉE ?
01
Distributions d’exploitation
Après stabilisation de l’actif, une partie du cash-flow disponible pourra être distribuée aux investisseurs, après paiement notamment :
- Charges opérationnelles
- Service de la dette
- Fiscalité du véhicule
- BFR
- Réserves
- Capex / FF&E
- Covenants éventuels
Distributions
Potentielles après stabilisation — aucun rendement annuel garanti.
02
Refinancement
Après stabilisation opérationnelle et sous réserve des conditions bancaires, HIKARI pourra étudier un refinancement de l’actif. Une partie des fonds obtenus pourrait permettre un retour partiel de capital aux investisseurs.
Le refinancement constitue une hypothèse du business plan et n’est pas garanti.
Refinancement
Potentiel
03
Cession
Horizon cible : 5–7 ans
Ce produit est ensuite distribué conformément aux droits économiques prévus dans la documentation définitive de l’opération.
WATERFALL
Les flux de l’opération sont alloués selon un ordre de priorité. Aucun preferred return, hurdle, promote, coupon ou priorité économique n’est communiqué tant qu’ils ne sont pas validés.
Charges & exploitation
Service de la dette senior
Réserves / capex / BFR
Distributions investisseurs
Selon documentation juridique définitive
Remboursement du capital
Selon documentation juridique définitive
Partage de la création de valeur
Selon documentation juridique définitive
Simuler mon investissement
Montant envisagé
Création de valeur indicative selon le scénario cible.
*Objectifs indicatifs non garantis.
Comment lire ces chiffres ?
Pour 50 000 € investis, un MOIC cible de 1,97x correspond à environ 98 500 € de flux cumulés sur toute la durée de l’investissement selon le scénario cible.
Ces flux peuvent être composés de distributions pendant l’exploitation, d’un éventuel retour de capital lors d’un refinancement et du produit net de sortie. Ils ne correspondent donc pas nécessairement à un versement unique à la fin.
TRI ≠ coupon annuel
TRI cible
13,4 %
Le TRI mesure le rendement annualisé théorique de l’ensemble des flux. Il ne signifie pas qu’un investisseur percevra ce pourcentage de son investissement chaque année.
MOIC cible
1,97x
Le MOIC mesure le montant total récupéré relativement au capital investi selon le scénario cible.
Année 0
Investissement
Capital investi dans le véhicule du projet.
Développement
12–24 mois*
Acquisition, autorisations, travaux, ouverture.
Stabilisation
18–24 mois après ouverture*
Montée en puissance de l’exploitation.
Détention
—
Distributions potentielles selon cash disponible.
Refinancement
—
Potentiel — retour partiel de capital possible.
Année 5–7
Sortie cible
Cession ou autre événement de liquidité.
*Calendrier indicatif susceptible d’évoluer.
Capital initial
50 000 €
Exploitation
Distributions potentielles
Refinancement
Retour de capital potentiel
Sortie
Produit net de cession
Flux cumulés cibles
≈ 98 500 €*
Création de valeur cible
≈ 48 500 €*
*Scénario indicatif basé sur un MOIC cible de 1,97x. Non garanti.
La répartition exacte entre exploitation, refinancement et sortie sera calculée par le modèle financier définitif.
ALIGNEMENT DES INTÉRÊTS
Hikari Group
Sponsor / Asset Manager
Hikari Stays
Opérateur
Investisseurs
Apporteurs de capitaux
Rémunération de HIKARI — transparence pour l’investisseur
Information importante
Les données présentées constituent des objectifs et hypothèses de travail établis dans le cadre du scénario cible de l’opération.
Elles ne constituent ni une garantie de rendement, ni une promesse de distribution ou de remboursement. La valeur d’un investissement peut évoluer à la hausse comme à la baisse et un risque de perte partielle ou totale du capital existe.
Les modalités de distribution, les droits économiques, la liquidité et la fiscalité seront définis dans la documentation juridique définitive remise à l’investisseur avant tout engagement.
UN CADRE PROFESSIONNEL
Un cadre structuré
L’opération est portée par une structure dédiée ad hoc. Les modalités d’investissement (montants, droits, cession) sont formalisées dans la documentation remise avant tout engagement.
Une gouvernance pilotée par Hikari
Hikari Group pilote l’opération : acquisition, travaux, exploitation et sortie. Les investisseurs du club deal disposent d’un reporting financier et opérationnel périodique pendant toute la détention.
Une documentation complète
Chaque investisseur reçoit la documentation de l’opération : thèse, budget, plan d’affaires, hypothèses et facteurs de risque — avant tout investissement.
STRUCTURE DE L’OPÉRATION
Investisseurs
Véhicule d’investissement / SPV
Projet HIKARI HOUSE
HIKARI STAYS / Operating company
Le type de titres, la fiscalité applicable, la waterfall, les préférences, intérêts et dividendes seront précisés uniquement une fois la documentation juridique finalisée.
CONDITIONS D’INVESTISSEMENT HIKARI
Statut actuel : Due diligence
Chaque condition constitue un critère de décision GO / NO GO. Toutes devront être validées avant tout appel de fonds : aucun investissement n’est engagé tant que l’ensemble n’est pas sécurisé.
REPORTING HIKARI
Contenu du reporting
Le reporting financier et opérationnel remis aux investisseurs couvrira notamment :
Rythme
Reporting trimestriel prévu
Pendant toute la durée de détention : suivi de chantier, montée en charge de l’exploitation, indicateurs de performance et décisions structurantes.
FACTEURS DE RISQUE
Tout investissement en immobilier et en exploitation comporte un risque de perte en capital. Les facteurs ci-dessous ne sont pas exhaustifs et sont détaillés dans la documentation remise à chaque investisseur avant tout engagement.
Risque d’exécution
Retard ou surcoût des travaux pouvant affecter le calendrier et la rentabilité de l’opération.
Risque de stabilisation
L’atteinte du taux d’occupation et de l’ADR cible dépend de la demande locative et de la montée en charge commerciale.
Risque de taux
Les conditions de financement finales influencent le coût de la dette et les flux de trésorerie.
Risque de marché
Une dégradation du marché immobilier ou de l’hôtellerie d’affaires peut affecter la valeur de sortie.
Risque réglementaire
Évolution de la réglementation sur l’hébergement meublé et l’urbanisme applicable à l’actif.
Illiquidité
Un investissement en club deal est destiné à être conservé jusqu’à la sortie : il n’est pas aisément cessible.
AVANCEMENT
01
Acquisition
En négociation
02
Due diligence
En cours
03
Urbanisme
À sécuriser
04
Architecture
Pré-étude
05
Financement
Structuration
06
Travaux
À venir
07
Ouverture
Prévisionnelle
08
Stabilisation
Objectif 18–24 mois après ouverture
REJOIGNEZ L'OPPORTUNITÉ
Objectif de collecte Club Deal investisseurs : 780 000 €. Fonds déjà engagé : 311 125 € (39,9 %).
Manifestation d'intérêt
Exprimez votre intérêt : nous revenons vers vous avec la documentation de l'opération. Sans engagement.
DATA ROOM
Les documents de référence de l'opération sont regroupés dans la data room. Certains éléments sont accessibles en ligne ; les documents confidentiels sont remis sur demande après échange.
Documents disponibles
- Investment MemorandumAccès sur demande
- Présentation HIKARI GroupAccès sur demande
- Investment ThesisAccès sur demande
- Sources & UsesAccès sur demande
- Business Plan résuméAccès sur demande
- Facteurs de risqueAccès sur demande
En préparation
- Plans architecteÀ venir
- Étude structureÀ venir
- Note urbanistiqueÀ venir
- Devis travauxÀ venir
- ERP / sécuritéÀ venir
- Term sheet bancaireÀ venir
- Documentation juridiqueÀ venir
- Pacte / instrument investisseurÀ venir
FAQ
Discutons de
l'opération.
Une question sur la thèse, le financement ou le calendrier ? Échangeons directement.