Dashboard d'opération — Hikari Capital
14 avenue Galline, 69100 Villeurbanne — Charpennes
Les données financières présentées combinent des coûts engagés, des budgets prévisionnels et des hypothèses d'exploitation. Les performances futures ne sont pas garanties.
Budget prévisionnel susceptible d'évoluer jusqu'à la clôture définitive de l'opération.
Hypothèses prévisionnelles. Le projet n'étant pas encore en exploitation, ces données ne constituent pas des performances réalisées.
Objectif du projet
Transformer un actif de 145 m² situé à Villeurbanne / Charpennes en une colocation étudiante premium composée de 6 suites.
Le projet repose sur une rénovation lourde, une restructuration des espaces et un positionnement adapté à la demande locative du secteur universitaire de La Doua.
L'objectif n'est pas de présenter une rentabilité théorique comme acquise, mais de documenter l'opération depuis l'acquisition jusqu'à sa mise en exploitation. Les données réelles remplaceront progressivement les hypothèses au fur et à mesure de l'avancement du projet.
Achat vs marché
Le benchmark constitue un indicateur de marché et non une estimation de la valeur du bien. Les différences de surface, état, étage, DPE, configuration, copropriété et caractéristiques propres à chaque actif peuvent fortement affecter sa valeur. Cet écart ne constitue ni une plus-value latente ni une création de valeur acquise.
285 215 €
3 845 € × 145 m²
≈ 557 525 €
Ce calcul n'est pas une estimation immobilière du bien et ne préjuge pas de sa valeur de revente.
557 525 € − 443 215 €
≈ 114 310 €
Indicateur théorique calculé par différence entre l'équivalent mathématique au benchmark et le budget all-in prévisionnel. Il ne constitue pas une plus-value réalisée ou garantie.
Écart mathématique au benchmark (vs acquisition) : ≈ 272 K€. Cet écart ne constitue ni une plus-value latente ni une création de valeur acquise. Le prix réel de revente dépendra notamment de l'état du bien, des travaux réalisés, du marché immobilier au moment de la cession et des caractéristiques finales du logement.
Coût total all-in
Le coût total all-in intègre l'acquisition, les frais d'acquisition, les travaux, le mobilier et les frais annexes. Le mobilier est tenu séparé des travaux pour ne jamais les mélanger dans les KPI.
Coût total prévisionnel all-in
443 215 €
Budget prévisionnel susceptible d'évoluer jusqu'à la clôture définitive de l'opération.
Séparé des travaux
Budget travaux
Enveloppe prévisionnelle travaux actuellement retenue par Hikari Capital. Aucune provision excessive, aucun honoraire fictif ni imprévu automatique n'est ajouté. La ventilation ci-contre est indicative et évolue selon les devis définitifs.
Suivi des travaux — back-office
Hypothèse de financement
Simulation indicative basée sur les hypothèses actuellement retenues. Les conditions définitives dépendront du financement effectivement mis en place.
Structure théorique sur 443 215 €
20 %
Equity / Apport
80 %
Dette
Apport théorique
88 643 €
Dette bancaire théorique
354 572 €
Crédit bancaire
Taux bancaire nominal
3,70 %
Assurance emprunteur
0,30 %
Mensualité théorique sur 15 ans
Mensualité hors assurance
≈ 2 570 €
Assurance / mois
≈ 89 €
Mensualité totale indicative
≈ 2 658 €
Annuité
≈ 31 901 €
Loyers par suite
Loyer cible par suite
675 € CC
Loyer global cible
4 050 € /mois CC
Scénario prudent
6 × 650 €
≈ 3 900 €/mois
Loyer annuel CC
≈ 46 800 €
Scénario central
6 × 675 €
≈ 4 050 €/mois
Loyer annuel CC
≈ 48 600 €
Scénario haut
6 × 700 €
≈ 4 200 €/mois
Loyer annuel CC
≈ 50 400 €
Rendement sur acquisition seule
48 600 € / 285 215 €
≈ 17.0 % brut
Rendement brut ALL-IN — mis en avant
48 600 € / 443 215 €
≈ 11.0 %
Cash-flow & couverture de la dette
Cash-flow avant charges d'exploitation
≈ 1 392 €
par mois (loyer central − dette assurance comprise)
par an avant OPEX et fiscalité
≈ 16 699 €
Ce montant n'est pas un cash-flow net : les charges d'exploitation et la fiscalité restent à retrancher.
DSCR — Debt Service Coverage Ratio
En attente
Le DSCR définitif est calculé uniquement lorsque le budget OPEX est renseigné. En attendant, il n'est pas calculé artificiellement sur les loyers bruts.
Cash-on-Cash (avant fiscalité)
≈ 18.8 %
Cash-flow net annuel / equity investie
Le ratio évolue automatiquement avec l'apport, le montant financé, les taux et les loyers.
Valeur après travaux
Scénario prudent
3 500 €/m²
145 × 3 500 €
Valeur estimée
≈ 507 500 €
Scénario central
3 845 €/m²
145 × 3 845 €
Valeur estimée
≈ 557 525 €
Scénario haut
4 110 €/m²
145 × 4 110 €
Valeur estimée
≈ 595 950 €
Valeur cible centrale après travaux : ≈ 558 K€
Estimation indicative basée sur des références de marché. Elle ne constitue ni une expertise immobilière ni une valeur de revente garantie.
Plus-value latente théorique
Scénario prudent
Plus-value latente
≈ 64 285 €
soit ≈ 14.5 % du coût total
Scénario central
Plus-value latente
≈ 114 310 €
soit ≈ 25.8 % du coût total
Scénario haut
Plus-value latente
≈ 152 735 €
soit ≈ 34.5 % du coût total
Ces montants représentent une création de valeur théorique basée sur des valeurs de marché estimatives et ne constituent pas une plus-value garantie.
Equity créée immédiatement
La valeur immobilière théorique après rénovation, une fois déduite la dette initiale, laisse une equity immobilière bien supérieure à l'apport de départ. Ce n'est pas un gain immédiatement encaissable : l'actif n'est réalisé qu'à la revente.
Décomposition (scénario central)
À ne jamais présenter comme un gain immédiatement encaissable.
Projection 15 ans
Croissance loyers +1,5 %/an, valeur actif +1,5 %/an, inflation OPEX +2 %/an, dette 15 ans à 3,70 % + assurance 0,30 %. Tous les flux se recalculent automatiquement à chaque modification d'hypothèse.
| Année | Loyers | OPEX | NOI | Mensualités | Intérêts | Capital amorti | Cash-flow | Capital restant dû | Valeur bien | Equity immobilière |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 48 600 € | — | 48 600 € | 31 901 € | 12 816 € | 18 021 € | 16 699 € | 336 551 € | 565 888 € | 229 337 € |
| 2 | 49 329 € | — | 49 329 € | 31 901 € | 12 137 € | 18 700 € | 17 428 € | 317 851 € | 574 376 € | 256 525 € |
| 3 | 50 069 € | — | 50 069 € | 31 901 € | 11 434 € | 19 403 € | 18 168 € | 298 448 € | 582 992 € | 284 544 € |
| 4 | 50 820 € | — | 50 820 € | 31 901 € | 10 703 € | 20 133 € | 18 919 € | 278 314 € | 591 737 € | 313 422 € |
| 5 | 51 582 € | — | 51 582 € | 31 901 € | 9 946 € | 20 891 € | 19 682 € | 257 423 € | 600 613 € | 343 189 € |
| 6 | 52 356 € | — | 52 356 € | 31 901 € | 9 160 € | 21 677 € | 20 455 € | 235 746 € | 609 622 € | 373 876 € |
| 7 | 53 141 € | — | 53 141 € | 31 901 € | 8 344 € | 22 493 € | 21 241 € | 213 253 € | 618 766 € | 405 514 € |
| 8 | 53 938 € | — | 53 938 € | 31 901 € | 7 497 € | 23 340 € | 22 038 € | 189 913 € | 628 048 € | 438 135 € |
| 9 | 54 748 € | — | 54 748 € | 31 901 € | 6 619 € | 24 218 € | 22 847 € | 165 695 € | 637 468 € | 471 774 € |
| 10 | 55 569 € | — | 55 569 € | 31 901 € | 5 707 € | 25 129 € | 23 668 € | 140 565 € | 647 031 € | 506 465 € |
| 11 | 56 402 € | — | 56 402 € | 31 901 € | 4 762 € | 26 075 € | 24 502 € | 114 490 € | 656 736 € | 542 246 € |
| 12 | 57 248 € | — | 57 248 € | 31 901 € | 3 780 € | 27 057 € | 25 348 € | 87 434 € | 666 587 € | 579 153 € |
| 13 | 58 107 € | — | 58 107 € | 31 901 € | 2 762 € | 28 075 € | 26 206 € | 59 359 € | 676 586 € | 617 227 € |
| 14 | 58 979 € | — | 58 979 € | 31 901 € | 1 706 € | 29 131 € | 27 078 € | 30 228 € | 686 735 € | 656 507 € |
| 15 | 59 863 € | — | 59 863 € | 31 901 € | 609 € | 30 228 € | 27 963 € | -0 € | 697 036 € | 697 036 € |
Simulation indicative basée sur des hypothèses par défaut. Le rendement final dépendra du coût définitif des travaux, de l'occupation, des charges, de la fiscalité et des conditions de marché.
ROI investisseur
Le moteur utilise de vrais flux financiers (cash-flows annuels + equity de sortie), sans double-compter le capital amorti, l'equity finale et la valeur de revente.
Scénarios de sortie
Basculez entre court, moyen et long terme : tous les indicateurs (valeur de revente, capital amorti, equity, TRI, plus-value) se recalculent automatiquement selon l'horizon choisi.
Hypothèses : croissance loyers +1,5 %/an, valeur +1,5 %/an, inflation OPEX +2 %/an. La valeur de revente reste une estimation de marché, non une garantie de cession.
Vue investisseur
Création de valeur Hikari Capital
Acquisition à environ 1 967 €/m² dans un environnement de marché nettement supérieur.
Réunion de deux appartements représentant environ 145 m².
Transformation en 6 suites avec salles d’eau privatives.
Travail sur un actif actuellement classé DPE G.
Création d'un produit locatif premium adapté à une zone universitaire et économique profonde.
Création potentielle d'un actif dont la valeur finale est supérieure au coût total engagé.
Écart au benchmark (all-in)
+114 310 €
+25,8 % du budget all-in
Indicateur théorique calculé par différence entre l'équivalent mathématique au benchmark et le budget all-in prévisionnel. Il ne constitue pas une plus-value réalisée ou garantie.
Marge théorique (indicateur)
114 310 €
Transparence
HIKARI GROUP publie les données opérationnelles utiles à la compréhension de ses projets, tout en distinguant systématiquement les données réalisées des hypothèses prévisionnelles.
Les documents justificatifs, éléments financiers, factures, diagnostics et pièces relatives à l'opération ne sont pas publiés intégralement en ligne. Ils peuvent être consultés sur demande dans le cadre d'un projet ou d'une collaboration avec HIKARI GROUP.
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